律师随笔
二手房买卖买方应当注意的事项（三）——过户
作者：章福阳律师 时间：2013年08月15日
签订二手房买卖合同买方应当注意的事项（三）——过户买方支付房款的目的是取得房屋所有权，根据物权法及相关法律法规的规定，房屋作为不动产，只有在办理过户并取得房屋所有权证书后才真正获得所有权，不动产物权以登记为准。而没有真正取得房屋所有权，将不能依法行使权利。笔者代理很多案件中，多半是因为合同约定不具可操作性导致纠纷，买方利益受损。所以，这里为大家简要介绍一下过户条款的注意事项。
二手房交易市场的约定：买方在某日期前支付首付款若干，卖方将房屋腾空并将钥匙交付买方供买方使用；买方在某日期前支付尾款多少，卖方在买方付清尾款后协助办理过户手续。
这种约定比较常见，作为普通百姓，可能也不会发现有什么问题，认为买房子肯定要先付清房款，而且人家已经在付首付款后就交付使用了。这里我来说几种可能性：买方在支付全款后，去办理过户手续，却被告知房产被查封，无法办理过户手续，或者房产已经过户给第三人，后面经了解，卖方外面欠了一屁股债，根本还不清，所以被人起诉他把房子查封了。对于买方来说，此时他享有的只是一份无法得到清偿的债权，但是买方实际已经倾其所有，现在什么也没有了。心情也可想而知。
所以，买方一定要将过户条款约定好，防止类似情况发生。这里我草拟一个条款，供大家参考：
买方在某日期前支付首付款若干（尽量少），卖方在买方支付首付款的同时协助办理过户手续（视情况：同时将房屋腾空并将钥匙交付买方供买方使用）；买方在房屋所有权证书过户至买方名下后若干日内支付款项若干（适当留一点费用作为尾款），卖方同时将水电、煤气、电话、宽带等等均过户至买方名下；买方在国有土地使用权证书过户至买方名下后立即付清尾款。
这样约定可以保障买方权益最大化。在首付支付前和卖方一同办理过户手续，发现无法办理过户时即停止支付。结合后续违约条款，可以避免不必要的纠纷。
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