律师随笔
磨刀不误砍柴工，房产买卖应当注意的事项很多
作者：章福阳律师 时间：2011年08月25日
磨刀不误砍柴工，房产买卖应当注意的事项很多文/章福阳律师
老百姓买房是一生中最为重大的事情之一，为了买房，有些人先把旧房推向二手市场或直接转卖他人获取资金然后购买方便自己生活和工作地段的房产。有些买的是期房，有的是现房，作为一名房地产法律事务律师，经常会接触到形形色色的房产纠纷案件，接受不同当事人的咨询和委托，发现其实很多问题在签约之初是完全可以避免的，纠纷产生的原因往往是订立合同之初约定不清楚、约定不明确、或者约定不具可操作性。本文就买卖双方常见的几个问题做出列举，供买卖双方在签订合同时参考。
一、关于一手房产的买卖。
在和房地产开发商签订商品房买卖合同时，因为房地产公司必然会提供格式条款，基本上是没有协商余地，对于这类情形，本律师强调一点，其他的不作细述：签订合同前购房者一般要和房地产开发商签订一份订购书，而且订购书上一般会约定如果购房者毁约的话定金不予退回，同时上面只简单的约定购买者订购开发商一套位于几层几室的房产。问题就开始出现，开发商在和购买者商谈购房事宜时往往作出诸多承诺，而订购书上面却没有任何反映，在开发商通知购房者签订商品房买卖合同时购房者发现合同所约定的房产情况与订购时所约定的房产不一样，这时候购房者就遇到了两难，如果不签，那么开发商将会没收定金，如果签，又与自己的初衷不符，怎么做都吃亏。这其实都归责于约定不清，而事后弱势购房者又没有证据能证明口头上是如何对订购房产的基本情况是如何约定的。因此，购房者在签订订购书时，应当要求在订购书上对房产的基本情况进行约定，同时收集一些开发商盖过章或有置业顾问签字的宣传资料，尽量多的收集能证明与开发商约定的证据材料，防止万一发生纠纷时不至于两难。
二、关于二手房买卖。
本文主要叙述在二手房买卖实践中经常出现的一系列问题。
1.对价款支付约定不明而产生纠纷。最常见的是双方采用金华房产中介公司拟定的格式合同，一般是买方支付首付款后由卖方配合买方办理过户手续，然后由买方向银行办理按揭贷款手续，待贷款发放后支付尾款给卖方。问题出在哪里也许大家仔细读一下合同就明了了，即支付尾款的时间不确定，如果遇到银行政策调整，对于若干种情形不办理贷款的，那么什么时候支付尾款呢？或者银行虽可以贷款，但是发放贷款过于延迟，延期支付尾款的责任谁来承担？卖方之所以买房，往往是为了尽快获得周转资金，将房款用于其他急用，而按照这种方式约定房款支付，那恐怕售房目的就落空了。所以，本律师建议广大售房者，千万要注意对房价款支付的约定，尽量量化，让合同具有可操作性，为了保险起见，可以请专业律师或熟悉法律的亲朋好友代为审查。
2.对过户手续的办理约定不明而产生纠纷。本律师接触到的几例案件，买卖双方约定于支付全部购房款后60天内将房产过户至买方名下，否则每逾期一天支付多少违约金，问题又出现了，房产几天内过户至对方名下，卖方能保证么？虽然大部门城市房地产管理部门都有明确的办理期限，但是，如果因非卖方原因如材料不全需要补充，房地产管理部门接到上级文件暂停对某区域的房产证办理，或者因其他非本人可以预见的原因不能不理房产证，那卖方就有可能要承担违约责任了！本律师在此建议，签订合同一定要自己可以掌控，具有可操作性，其实完全可以约定比如买卖双方应当于支付全部购房款后60天内向当地房地产管理部门提出办理过户手续申请，并按照房管部门要求提供相关证明文件，否则每逾期一天支付多少违约金。另外，对土地使用权的过户手续类似。
3.对附随义务约定不清。卖方户口往往是放在房产所在地址的，在房产过户后卖方的户口拒不迁出你将如何是好？户口迁不进来学区怎么解决？对原来卖方尚未支付的水电费、宽带、电话费用、物业费用怎么结算，附属设施如何分配等等，都应当尽量约定明确。
4.对违约金约定不具可操作性。所谓先小人后君子，买卖双方在谈判时都信誓旦旦说成交，怎么怎么付钱，怎么怎么过户，随便写写，之后要么买方付了钱却以种种理由不办理过户，或者房子涨价了要求涨价或者直接过户第三人，或者过户后以种种理由拒不支付房款，纠纷就来了，没有可操作的违约金条款对对方是没有威慑力的，没有约定清楚就算通过诉讼维权，也会遇到举证困难等种种困难，搞不好没了房子赔了钱，毕竟打官司救济是滞后的。
这里就简单的和大家探讨这几点，本文仅代表章福阳律师个人观点，供广大房产交易人参考，避免不必要的纠纷发生。
